Truffe degli affitti: caparre per case che non esistono e finti proprietari

Le truffe degli affitti colpiscono chi ha più fretta e meno alternative: gli studenti che cercano una stanza a settembre in una città universitaria, i lavoratori trasferiti, le famiglie in una città con pochi appartamenti e molte richieste, i turisti che prenotano una casa vacanza. Il meccanismo sfrutta il mercato: quando gli appartamenti disponibili sono pochi, chi ne vede uno a un prezzo buono ha paura di perderlo, e paga per bloccarlo prima di averlo visto. La casa non esiste, o esiste ma non è di chi la affitta, e la caparra è persa. È una truffa antica che i portali di annunci hanno moltiplicato, e che una regola sola ferma: non si paga nulla prima di aver visto la casa, verificato chi la affitta e firmato il contratto.

Questo articolo descrive le forme della truffa degli affitti (l'annuncio copiato con il proprietario all'estero, i finti portali di prenotazione, la doppia o tripla caparra sulla stessa casa, il subaffitto da chi non ha titolo, la finta agenzia, la caparra per la "prenotazione della visita"), i segnali che le smascherano, le verifiche da fare (sulla persona, sulla casa, sul contratto) prima di ogni pagamento, le regole del pagamento sicuro (cosa è la caparra, cosa il deposito, quando e come si pagano), le truffe che colpiscono i proprietari, e cosa fare dopo.

Le forme della truffa

L'annuncio copiato e il proprietario all'estero. Il truffatore copia le foto e la descrizione di un annuncio vero, lo ripubblica a un prezzo inferiore al mercato, e a chi risponde racconta di essere all'estero (per lavoro, per famiglia), di non poter mostrare la casa, e di poter spedire le chiavi o fissare la consegna solo dopo il pagamento della caparra o del primo mese, con un bonifico, una ricarica o un trasferimento di denaro. La casa nelle foto esiste, ma è di un altro, che spesso l'ha già affittata. Le varianti: il "corriere" che consegnerà le chiavi, il "contratto" inviato in PDF con dati falsi, la videochiamata in cui si mostra un appartamento qualsiasi.

I finti portali di prenotazione. Per gli affitti brevi e le case vacanza: un annuncio vero su una piattaforma nota, con l'host che invita a completare la prenotazione fuori dalla piattaforma "per risparmiare le commissioni" su un link che imita la piattaforma stessa (con il logo, il dominio simile) e che raccoglie il pagamento. La piattaforma vera non vede la prenotazione, la casa non è prenotata, il denaro è andato al truffatore. Le piattaforme lo dicono in ogni pagina: tutto dentro, mai fuori.

La doppia caparra. Il truffatore ha accesso a un appartamento reale (lo ha affittato lui per un mese, o ne ha le chiavi con un pretesto), lo mostra a decine di persone in pochi giorni, raccoglie una caparra da ciascuna con la promessa del contratto la settimana dopo, e sparisce. Le vittime si incontrano davanti alla porta il giorno della consegna.

Il subaffitto senza titolo. Chi affitta una stanza o un appartamento che ha in locazione senza il consenso del proprietario, o che non ha in locazione affatto, raccoglie caparra e primo mese e lascia l'inquilino esposto allo sfratto del proprietario vero, che non ha mai autorizzato nulla.

La finta agenzia. Un'agenzia immobiliare che non esiste nel registro delle imprese, o un agente non iscritto al registro degli agenti di affari in mediazione, che chiede "spese di agenzia" anticipate per far vedere gli appartamenti o per "prenotare" un'offerta, e sparisce con le spese.

La caparra per la visita. La richiesta di una piccola somma (50–200 euro) per "prenotare la visita" o per "bloccare l'appartamento fino alla visita": nessun proprietario vero la chiede, e il truffatore ne raccoglie decine.

Il finto inquilino, contro i proprietari. Chi si presenta con documenti falsi, buste paga false o garanzie inesistenti, ottiene le chiavi e non paga, o subaffitta a sua volta; e chi "paga troppo" con un assegno o un bonifico falso e chiede la restituzione dell'eccedenza prima che il pagamento si riveli inesistente.

I segnali che le smascherano

Il prezzo sotto il mercato, in una zona e in un periodo in cui gli appartamenti scarseggiano: è l'esca, e il mercato si verifica in dieci minuti sui portali.

Il proprietario che non può mostrare la casa (all'estero, malato, impegnato) e che chiede il pagamento prima della visita, con qualunque giustificazione.

La fretta: "ho altre dieci richieste, chi paga prima prende la casa".

Il pagamento con metodi non tracciabili o verso terzi: ricariche di carte prepagate, trasferimenti di denaro internazionali, criptovalute, bonifici verso conti intestati a persone diverse dal proprietario dichiarato o a società sconosciute.

Lo spostamento fuori dal portale o dalla piattaforma, su e-mail, WhatsApp, link "per completare".

L'italiano approssimativo o tradotto nelle comunicazioni per un annuncio italiano, le risposte generiche che non rispondono alle domande sulla casa.

Le foto perfette e generiche che si trovano, con una ricerca inversa delle immagini, su altri annunci, in altre città o su siti di arredamento.

I documenti che non coincidono: il nome del "proprietario" diverso da quello sul contratto, dal titolare del conto, dai documenti mostrati.

L'agenzia senza registro o le "spese di agenzia" richieste prima di qualunque servizio.

Uno di questi segnali basta per fermarsi; il pagamento prima della visita basta per sempre.

Le verifiche prima di pagare

Sulla casa. La visita di persona, sempre, o di un familiare o un amico di fiducia se si è lontani, con l'appartamento aperto dall'interno da chi lo affitta. La ricerca inversa delle foto dell'annuncio. La coerenza tra l'annuncio e la realtà (la zona, il palazzo, il piano, la metratura).

Sulla persona. Il documento d'identità di chi affitta, confrontato con il nome che comparirà sul contratto e sul conto del bonifico. La prova della proprietà: il proprietario può mostrare l'atto di acquisto, una bolletta o un documento catastale a suo nome; chi vuole verificare in modo indipendente può chiedere una visura catastale o un'ispezione ipotecaria presso l'Agenzia delle Entrate, a un costo contenuto, che dice chi è il proprietario dell'immobile. Per chi subaffitta, il contratto di locazione e il consenso scritto del proprietario. Per le agenzie, l'iscrizione nel registro delle imprese e l'agente nel registro dei mediatori della Camera di commercio.

Sul contratto. Il contratto scritto, con il tipo previsto dalla legge (a canone libero, concordato, transitorio, per studenti), i dati corretti delle parti e dell'immobile, il canone, il deposito, la durata, le spese, la clausola di registrazione (che il proprietario deve fare entro trenta giorni all'Agenzia delle Entrate: la registrazione è la prova che il contratto esiste per il fisco, e il proprietario che la rifiuta sta proponendo un affitto in nero, che espone l'inquilino oltre al proprietario). Si legge prima di firmare, si firma prima di pagare.

Il pagamento sicuro

Cosa è la caparra e cosa il deposito. La caparra confirmatoria è una somma che si versa alla firma del contratto (o di un preliminare scritto) come impegno reciproco: chi la versa e poi non adempie la perde, chi la riceve e poi non adempie deve restituirne il doppio. Il deposito cauzionale è la garanzia che l'inquilino versa al proprietario alla firma del contratto per i danni e le morosità, per legge al massimo tre mensilità, da restituire alla fine con gli interessi legali se non ci sono danni. Nessuna delle due si versa prima di un contratto scritto e firmato con una persona identificata: la "caparra" chiesta a distanza prima della visita non è una caparra, è il denaro che sparisce.

Quando. Alla firma del contratto, dopo la visita e le verifiche, con la consegna delle chiavi contestuale o con una data scritta.

Come. Con bonifico tracciabile verso un conto intestato al proprietario che ha firmato il contratto (il nome del beneficiario deve coincidere), con la causale che indica il contratto e l'immobile; mai ricariche, trasferimenti di denaro, criptovalute, contanti senza ricevuta, conti di terzi. La legge richiede comunque per i canoni di locazione mezzi tracciabili.

Quanto. Il deposito entro le tre mensilità, il primo canone, e nulla di più: le richieste di "sei mesi anticipati", di "spese di pratica", di "assicurazioni" da pagare al proprietario sono segnali.

Per gli affitti brevi. Sempre dentro la piattaforma, con il pagamento gestito da lei: le piattaforme trattengono il denaro fino al check-in e rimborsano in caso di problemi; fuori dalla piattaforma non c'è nulla.

Per i proprietari: le truffe al contrario

Il proprietario che affitta verifica l'inquilino come l'inquilino verifica lui: il documento, il contratto di lavoro o le fonti di reddito con documenti verificabili (una telefonata al datore, la lettura attenta delle buste paga, che le false hanno spesso incoerenze), le referenze, l'incontro di persona; il pagamento del deposito e del primo canone con bonifico dal conto dell'inquilino prima della consegna delle chiavi; nessuna restituzione di "eccedenze" prima che il pagamento originale sia definitivo sul conto; il contratto registrato, che è anche la sua tutela per lo sfratto. E l'attenzione ai finti inquilini che subaffittano: la clausola che vieta il subaffitto e la verifica periodica.

Cosa fare dopo

Se si è pagato per una casa che non esiste o che non era di chi l'ha affittata: la banca o l'emittente nelle ore successive (il richiamo del bonifico se i fondi sono ancora sul conto, la contestazione con la carta, nulla per le ricariche e i trasferimenti); la denuncia alla Polizia Postale o presso qualunque ufficio con tutto il materiale (annuncio, messaggi, documenti ricevuti, contabili, conto beneficiario); la segnalazione al portale o alla piattaforma su cui è comparso l'annuncio (che lo rimuove e conserva i dati); la segnalazione al proprietario vero se l'annuncio era copiato dal suo; l'avviso nei gruppi in cui si cercava casa, perché il truffatore sta contattando altri. Se si è entrati in una casa subaffittata senza titolo, il dialogo con il proprietario vero e l'assistenza di un'associazione degli inquilini o di un legale, perché la posizione dell'inquilino in buona fede ha alcune tutele ma non il diritto di restare.

In sintesi

Le truffe degli affitti sfruttano la scarsità e la fretta: l'annuncio copiato con il proprietario all'estero che chiede la caparra prima della visita, i finti portali che imitano le piattaforme per completare la prenotazione fuori, la doppia caparra raccolta da decine di persone su una casa reale, il subaffitto da chi non ha titolo, la finta agenzia con le spese anticipate, la caparra per la visita, e al contrario i finti inquilini con documenti falsi o pagamenti in eccesso. Si riconoscono dal prezzo sotto mercato, dal proprietario che non mostra la casa, dalla fretta, dai pagamenti non tracciabili o verso terzi, dallo spostamento fuori dal portale, dalle foto trovate altrove e dai documenti che non coincidono.

Prima di pagare si visita di persona, si verifica chi affitta (documento, prova della proprietà con visura o ispezione ipotecaria, contratto e consenso per i subaffitti, registro per le agenzie) e si firma un contratto scritto da registrare; si paga alla firma, con bonifico al proprietario che ha firmato, il deposito entro tre mensilità e il primo canone, e nulla prima della visita; gli affitti brevi solo dentro la piattaforma. La caparra e il deposito esistono per legge e si versano alla firma; la "caparra" chiesta a distanza prima di aver visto la casa è il denaro che sparisce, e dopo restano la banca nelle prime ore, la denuncia, le segnalazioni al portale e al proprietario vero, e l'avviso a chi sta cercando casa.