Affittare una stanza di casa: contratti, regole condominiali e tasse
Una stanza libera è, per molte famiglie, il capitale inutilizzato più grande che possiedono. Affittarla a uno studente o a un lavoratore produce tra 250 e 600 euro al mese secondo la città, con un lavoro che si concentra all'inizio (trovare l'inquilino, firmare, registrare) e poi scende a quasi nulla. È la rendita più accessibile che esista per chi ha una casa più grande di quanto gli serva, ed è anche quella che più spesso si fa male: senza contratto, senza registrazione, senza aver letto il regolamento di condominio.
Questo articolo spiega come affittare una stanza in regola: quali contratti si possono usare, come si registrano e come si tassano con la cedolare secca, cosa dice il condominio, come si gestiscono deposito, spese e utenze, gli effetti su ISEE e agevolazioni, come si sceglie l'inquilino e come ci si tutela se qualcosa va male.
Si può fare, e conviene farlo in regola
Il proprietario (o l'inquilino con il consenso scritto del proprietario, nei limiti del proprio contratto) può affittare una o più stanze della casa in cui vive, condividendo gli spazi comuni. È una locazione parziale di immobile abitativo, e segue le regole delle locazioni abitative: contratto scritto, registrazione, tassazione dei canoni.
Farlo in regola non è solo un obbligo: è ciò che permette di far valere i propri diritti. Un inquilino che non paga o non lascia la stanza, senza un contratto registrato, è un problema quasi irrisolvibile; con un contratto registrato è un procedimento previsto dalla legge. E il contratto in nero espone a sanzioni fiscali, all'impossibilità di ricorrere al giudice e, in caso di controversia, alla riqualificazione del rapporto a condizioni sfavorevoli per il proprietario.
I contratti possibili
Il contratto a canone libero (4+4). Durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro, canone deciso liberamente, disdetta del proprietario alla prima scadenza solo per motivi previsti dalla legge. È il contratto standard, adatto a inquilini stabili, meno adatto a chi vuole flessibilità.
Il contratto a canone concordato (3+2). Durata di tre anni più due, canone entro i limiti fissati dagli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini, e in cambio una tassazione agevolata (cedolare secca al 10% invece del 21%) e riduzioni su IMU e imposta di registro dove previste. Disponibile nei comuni ad alta tensione abitativa e in quelli che hanno accordi; richiede l'attestazione di rispondenza da parte delle associazioni. Per una stanza a uno studente o a un lavoratore è spesso la scelta più conveniente per entrambi.
Il contratto transitorio. Da uno a diciotto mesi, per esigenze temporanee documentate del proprietario o dell'inquilino (lavoro, studio, cure). Canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. Adatto a lavoratori in trasferta e a periodi definiti.
Il contratto per studenti universitari. Da sei a trentasei mesi, per studenti iscritti a un'università nel comune o in un comune limitrofo, con canone concordato. È il contratto tipico della stanza a studenti nelle città universitarie.
Cosa non si usa: il comodato (gratuito per definizione: se c'è un canone non è comodato), gli accordi verbali (nulli per le locazioni abitative), i contratti brevi sotto i trenta giorni ripetuti in sequenza per lo stesso inquilino (che configurano una locazione mascherata).
Il contratto: cosa deve contenere
Oltre ai dati delle parti e dell'immobile, il contratto per una stanza indica la stanza locata e gli spazi comuni in uso (cucina, bagno, soggiorno), il canone e le modalità di pagamento (tracciabili: bonifico), la ripartizione delle spese (utenze, condominio, internet, pulizie: a forfait incluso nel canone o a consumo, e va scritto), il deposito cauzionale (fino a tre mensilità, da restituire con gli interessi legali alla fine se non ci sono danni), le regole di convivenza (ospiti, orari, fumo, animali, uso degli spazi comuni), la durata e le modalità di disdetta, l'inventario dell'arredo della stanza con lo stato dei beni.
Un dettaglio che evita liti: la ripartizione delle utenze. Con un inquilino in casa i consumi crescono, e "a forfait" o "a consumo con la lettura del contatore" vanno scritti prima, non discussi dopo.
La registrazione
Il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla firma (o dall'inizio della locazione se precedente), con il modello dedicato, online o presso un ufficio. La registrazione è obbligatoria per tutte le locazioni abitative di durata superiore a trenta giorni complessivi nell'anno, e il proprietario è responsabile dell'adempimento anche se i costi si dividono.
Con la registrazione si sceglie il regime fiscale: l'imposta di registro (2% del canone annuo, divisa tra le parti) più l'IRPEF ordinaria sui canoni, oppure la cedolare secca, che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo con un'imposta unica sui canoni: il 21% per i contratti a canone libero, il 10% per quelli a canone concordato nei comuni che lo prevedono. Con la cedolare il proprietario rinuncia ad aggiornare il canone all'inflazione per la durata del contratto, e lo comunica all'inquilino.
Per la stanza a uno studente a canone concordato con cedolare al 10%, su 400 euro al mese di canone restano 360 euro netti: è tra le rendite meglio tassate che esistano in Italia.
Gli adempimenti dopo la firma
La comunicazione all'autorità. Per gli inquilini cittadini di paesi non appartenenti all'Unione europea il proprietario deve comunicare l'ospitalità all'autorità di pubblica sicurezza entro quarantotto ore, con il modulo previsto. Per i cittadini italiani ed europei la registrazione del contratto assolve l'obbligo di comunicazione.
La residenza. L'inquilino può chiedere la residenza nella stanza; il proprietario non può impedirlo con un contratto registrato, e la cosa non gli toglie nulla: la casa resta la sua abitazione principale se vi risiede.
Le utenze. Restano di norma intestate al proprietario, con la ripartizione prevista dal contratto. La TARI, in molti comuni, si calcola anche in base al numero di occupanti: va aggiornata la dichiarazione.
Il condominio
Il proprietario di un appartamento in condominio può affittare una stanza senza autorizzazione dell'assemblea, salvo che il regolamento condominiale di natura contrattuale (quello approvato all'unanimità o allegato agli atti di acquisto) contenga divieti espliciti e specifici, che sono rari e vanno letti. Il regolamento assembleare ordinario non può vietare la locazione.
L'inquilino della stanza è tenuto a rispettare il regolamento (orari, rumori, uso delle parti comuni), e il proprietario risponde verso il condominio dei suoi comportamenti. Le spese condominiali ordinarie possono essere ripartite con l'inquilino secondo il contratto; quelle straordinarie restano al proprietario. Informare l'amministratore della presenza di un nuovo occupante è buona prassi e in alcuni regolamenti è obbligatorio.
Gli effetti su ISEE, agevolazioni e IMU
L'IMU. La casa in cui il proprietario risiede resta abitazione principale, esente da IMU, anche se una stanza è affittata: l'esenzione è legata alla residenza e alla dimora abituale del proprietario, che non cambiano.
Le agevolazioni prima casa. Non si perdono affittando una stanza della casa in cui si vive.
L'ISEE. I canoni percepiti sono redditi e entrano nel calcolo dell'ISEE dell'anno di riferimento, con effetti su agevolazioni legate alla soglia (assegno unico, bonus, tariffe). Per una famiglia vicina a una soglia, 4.000–5.000 euro l'anno di canoni possono spostare il risultato: va considerato prima.
Le detrazioni per l'inquilino. Lo studente fuori sede può detrarre una parte del canone in dichiarazione, con un contratto registrato: è un argomento a favore del contratto anche dal suo punto di vista.
Scegliere l'inquilino
La stanza affittata è convivenza, e la scelta della persona conta più del canone. Alcune pratiche riducono i problemi: un annuncio chiaro con regole, prezzo e cosa è incluso; un colloquio di persona o in video prima di qualunque accordo, con domande su lavoro o studio, orari, abitudini, durata prevista; la verifica della situazione (contratto di lavoro o iscrizione all'università, un contatto di riferimento, la disponibilità a versare deposito e prima mensilità con bonifico); un periodo iniziale definito con un contratto transitorio quando la durata è incerta. Il rifiuto di firmare un contratto regolare, o la richiesta di pagare in contanti, è una risposta.
La legge vieta discriminazioni per origine, religione, orientamento e altre caratteristiche personali nella scelta dell'inquilino: si sceglie sulla base di affidabilità e compatibilità di convivenza, non altro.
Se qualcosa va male
L'inquilino non paga. Con il contratto registrato, dopo il mancato pagamento di un canone oltre i termini previsti, il proprietario può avviare il procedimento di sfratto per morosità davanti al giudice, che è la procedura più rapida del diritto civile italiano per le locazioni, con tempi che dipendono dal tribunale. Senza contratto registrato non c'è procedura, c'è un problema.
L'inquilino non lascia la stanza alla scadenza. Stesso procedimento, per finita locazione.
Danni alla stanza. Il deposito cauzionale copre i danni oltre la normale usura, documentati dall'inventario firmato all'ingresso e dal verbale alla riconsegna. Foto all'inizio e alla fine.
Problemi di convivenza. Le regole scritte nel contratto sono la base; la disdetta anticipata per gravi inadempimenti è prevista dalla legge.
Quanto rende
I canoni di una stanza singola in Italia vanno da 250–350 euro al mese nelle città medie a 500–700 nelle grandi città universitarie e a Milano, con differenze per zona, arredo, servizi inclusi. Con la cedolare al 10% su un contratto concordato, il netto è il 90% del canone; con il 21%, il 79%. Le spese aggiuntive (utenze in più, usura, manutenzione, eventuali periodi vuoti tra un inquilino e l'altro) tolgono in genere un altro 10–15%.
Un esempio: stanza a 400 euro al mese a uno studente con contratto concordato e cedolare al 10%, 4.800 euro l'anno di canoni, 480 di imposta, circa 500 euro di costi aggiuntivi: 3.800 euro netti l'anno, oltre 300 al mese, per un lavoro di poche ore all'inizio di ogni contratto. È una delle rendite con il miglior rapporto tra denaro e tempo che esistano, per chi ha la stanza e accetta la convivenza.
In sintesi
Affittare una stanza della propria casa è legale, redditizio e semplice se fatto in regola: un contratto scritto tra quelli previsti (4+4 libero, 3+2 concordato, transitorio, per studenti), registrato all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni, con la cedolare secca al 21% o al 10% per il concordato che rende il netto tra il 79% e il 90% del canone. Il contratto scrive stanza, spazi comuni, canone tracciabile, ripartizione delle spese, deposito fino a tre mensilità, regole di convivenza e inventario; il condominio non può vietarlo salvo regolamenti contrattuali espliciti; IMU e agevolazioni prima casa non si perdono; i canoni entrano nell'ISEE.
L'inquilino si sceglie con colloquio, verifiche e un contratto che entrambi firmano; se non paga o non lascia, il contratto registrato apre il procedimento di sfratto, senza contratto non c'è nulla. Una stanza a 400 euro con il concordato rende oltre 300 euro netti al mese per poche ore di lavoro l'anno: la rendita più accessibile per chi ha una casa più grande di quanto gli serva.