Guadagnare affittando garage, posto auto o cantina
Il garage inutilizzato, il posto auto della seconda macchina che non c'è più, la cantina piena di scatole che non si aprono da anni: sono le rendite passive più pure che una famiglia possa avere. Non richiedono convivenza come la stanza, non richiedono gestione come l'affitto breve, non richiedono capitale né competenze. Si affittano con un contratto semplice, rendono da 50 a 300 euro al mese secondo la città, e dopo la firma il lavoro è quasi nullo.
Questo articolo spiega come affittare un garage, un posto auto o una cantina in regola: quale contratto si usa, come si registra, come si tassano i canoni (con una differenza importante rispetto alle abitazioni: la cedolare secca non si applica se lo spazio è affittato da solo), cosa succede all'IMU, cosa dice il condominio, quanto si può chiedere e cosa rende davvero.
Cosa si può affittare, e a chi
Il garage o box. Chiuso, con porta, spesso con corrente. Si affitta per il ricovero di auto e moto, e sempre più spesso come deposito per chi vive in appartamenti piccoli: mobili, attrezzatura sportiva, merci di piccoli commercianti e artigiani.
Il posto auto. Scoperto o in autorimessa condominiale, delimitato. Si affitta per la sosta, a residenti della zona senza posto, a pendolari, a lavoratori di attività vicine.
La cantina o il magazzino. Locali accessori senza requisiti di abitabilità, affittabili solo come deposito: mai per uso abitativo, artigianale con lavorazioni o commerciale con accesso al pubblico, che richiederebbero destinazioni d'uso e requisiti diversi.
I clienti tipici: vicini di casa e residenti della zona, lavoratori di uffici e negozi nei dintorni, studenti, piccole imprese che cercano spazio per le scorte, appassionati di moto e auto storiche che cercano un ricovero sicuro.
Il contratto
L'affitto di garage, posti auto e cantine da soli è una locazione di immobile a uso diverso dall'abitativo, e segue regole più libere di quelle delle case.
La durata. Libera: non si applicano i minimi delle locazioni abitative (4+4, 3+2). Un anno rinnovabile è la forma più comune, con disdetta di uno o tre mesi da entrambe le parti; per i posti auto si usano anche contratti di pochi mesi.
Il canone. Libero, pagato con mezzi tracciabili.
Le clausole utili. L'uso consentito (ricovero di un veicolo identificato, deposito di beni non pericolosi), il divieto di depositare materiali infiammabili, tossici o comunque pericolosi, il divieto di cessione e sublocazione, l'accesso del proprietario con preavviso per verifiche e manutenzione, la responsabilità per i beni depositati (che resta dell'inquilino: il proprietario non è un custode), le spese (luce del box, quota condominiale ordinaria) a chi spettano, il deposito cauzionale (una o due mensilità), l'inventario dello stato del locale con foto.
La forma. Scritta, sempre. Il contratto verbale per una locazione non abitativa non è nullo come per le case, ma senza un documento firmato non si prova nulla, e la registrazione richiede il documento.
La registrazione e le tasse
La registrazione. Il contratto di durata superiore a trenta giorni nell'anno va registrato all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla firma, con l'imposta di registro del 2% del canone annuo (con un minimo di 67 euro), divisa per legge tra le parti, e l'imposta di bollo sulle copie. Si rinnova ogni anno con il versamento dell'imposta sulla nuova annualità, oppure si paga in unica soluzione per l'intera durata con uno sconto.
La tassazione dei canoni: la differenza che conta. La cedolare secca è riservata alle locazioni abitative. Un garage, un posto auto o una cantina affittati da soli a un soggetto diverso dall'inquilino della casa non possono usare la cedolare: i canoni si tassano con l'IRPEF ordinaria, sommandosi agli altri redditi del proprietario. Il reddito imponibile è il maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone ridotto del 5% (a forfait per le spese), e su di esso si applicano le aliquote progressive più le addizionali. Per un proprietario con uno stipendio medio, un canone di 100 euro al mese ne lascia netti circa 65–70.
La cedolare si applica solo quando il garage o la cantina sono pertinenze affittate insieme all'abitazione, con lo stesso contratto e allo stesso inquilino: in quel caso il canone complessivo segue il regime dell'abitazione. Chi affitta la casa con il box a un unico inquilino usa la cedolare su tutto; chi affitta il box da solo a un vicino no.
L'IMU. Il box, la cantina e il posto auto accatastati come pertinenze dell'abitazione principale (una per ciascuna categoria catastale C/2, C/6, C/7) sono esenti da IMU finché sono al servizio della casa del proprietario. Affittarli a terzi ne cambia la destinazione: non sono più pertinenze dell'abitazione principale, e l'IMU torna dovuta con l'aliquota ordinaria del comune, calcolata sulla rendita catastale rivalutata. Per un box in una città media l'IMU annua è nell'ordine di poche decine o di un centinaio di euro: va messa nel conto, e va verificata la delibera del proprio comune.
Il condominio
Il proprietario può affittare il proprio box, posto auto o cantina senza autorizzazione dell'assemblea, salvo divieti espliciti nel regolamento contrattuale, che vanno letti. I posti auto in aree condominiali comuni assegnati in uso (non di proprietà esclusiva) hanno regole diverse: l'uso è personale e la cessione a terzi può essere vietata dal regolamento o richiedere il consenso.
L'inquilino rispetta il regolamento (orari, rumori, divieti di lavorazioni nei box, accesso), e il proprietario ne risponde. Informare l'amministratore è buona prassi, e in molti regolamenti è previsto. Le spese condominiali ordinarie riferite al box (pulizia e illuminazione dell'autorimessa) si possono ripartire con l'inquilino secondo il contratto; quelle straordinarie restano al proprietario.
Le regole di sicurezza
Un box affittato come deposito espone il proprietario a responsabilità se ospita materiali pericolosi: il contratto li vieta espressamente e prevede la risoluzione in caso di violazione. Gli impianti elettrici del box devono essere a norma; l'inquilino non può modificarli. Le autorimesse condominiali hanno regole antincendio proprie, che vanno rispettate anche dall'inquilino esterno. Un'assicurazione per la responsabilità civile del proprietario, spesso già inclusa nella polizza casa, va verificata per l'estensione al locale affittato.
Quanto chiedere
I canoni variano moltissimo con la città e la zona. Ordini di grandezza mensili:
| Spazio | Città media e periferie | Grandi città, zone residenziali | Grandi città, centro e zone ad alta domanda |
|---|---|---|---|
| Posto auto scoperto | 30–60 € | 60–120 € | 120–250 € |
| Posto auto coperto in autorimessa | 50–90 € | 90–150 € | 150–300 € |
| Box chiuso | 70–120 € | 120–200 € | 200–350 € |
| Cantina o deposito | 30–70 € | 60–120 € | 100–200 € |
Il prezzo si verifica sugli annunci della propria zona (a quanto sono affittati, non a quanto sono in vendita), e il box chiuso in una zona senza parcheggi o vicino a una stazione vale molto più di uno in periferia con posti liberi in strada. Le app di condivisione dei parcheggi permettono di affittare un posto auto a ore o a giorni a chi cerca sosta occasionale, con canoni per giorno che possono superare quelli mensili rapportati, ma con più gestione e con la stessa tassazione.
Quanto rende davvero
Il conto per un box chiuso in una zona residenziale di una grande città, affittato a 150 euro al mese a un vicino: 1.800 euro l'anno di canoni; imposta di registro (metà a carico del proprietario) circa 18 euro; IMU tornata dovuta, ipotesi 100 euro; IRPEF su 1.710 euro imponibili (canone meno il 5%) a un'aliquota marginale del 30% circa più addizionali: circa 550 euro; manutenzione e imprevisti 50 euro. Netto: circa 1.080 euro l'anno, 90 al mese, per zero ore di lavoro dopo la firma.
È meno di quanto il canone lordo suggerisce, per via dell'IRPEF ordinaria, e resta la rendita con il miglior rapporto tra denaro e tempo che un proprietario possa avere: nessuna convivenza, nessuna gestione, nessun ospite, un contratto che si rinnova da solo.
Gli errori che costano di più
- Affittare senza contratto scritto, "tanto è un box": senza documento non c'è registrazione, non c'è prova e non c'è tutela.
- Non registrare il contratto, con sanzioni e l'impossibilità di far valere il contratto in giudizio.
- Contare sulla cedolare secca per un box affittato da solo, e scoprire in dichiarazione che si applica l'IRPEF.
- Dimenticare l'IMU che torna dovuta quando la pertinenza è affittata a terzi.
- Non vietare i materiali pericolosi nel contratto, e rispondere di ciò che l'inquilino deposita.
- Non fare l'inventario con le foto, e non poter provare i danni.
- Affittare a un prezzo di vendita: si guarda a quanto sono affittati gli spazi simili, non a quanto piacerebbe.
In sintesi
Garage, posti auto e cantine si affittano con un contratto scritto di locazione a uso diverso dall'abitativo, di durata libera, registrato entro trenta giorni con l'imposta di registro del 2%. I canoni si tassano con l'IRPEF ordinaria quando lo spazio è affittato da solo (la cedolare secca vale solo se è una pertinenza affittata insieme alla casa allo stesso inquilino), e l'IMU torna dovuta perché la pertinenza affittata a terzi non è più al servizio dell'abitazione principale. Il condominio non può vietarlo salvo regolamenti contrattuali espliciti, il contratto vieta i materiali pericolosi e prevede inventario e deposito.
I canoni vanno da 30–60 euro per un posto auto scoperto in una città media a 200–350 per un box chiuso in centro a una grande città; un box a 150 euro al mese rende circa 90 euro netti dopo registro, IMU e IRPEF, per zero ore di lavoro dopo la firma. Non è molto, ed è la rendita con il miglior rapporto tra denaro e tempo che una famiglia possa avere.