Affitti brevi e Airbnb: quanto resta davvero dopo spese, commissioni e tasse
L'affitto breve è la rendita da immobile che promette di più e mantiene di meno, perché il numero che tutti guardano (il prezzo a notte per le notti) non è quello che resta: tra il lordo e il netto ci sono le commissioni delle piattaforme, cambiate nel 2026, i costi vivi a carico del proprietario, le tasse calcolate sul lordo e il tempo, la voce più grande e l'unica che non compare in nessun estratto conto. Questo articolo fa il conto strato per strato su tre immobili tipo, lo confronta con l'affitto lungo e arriva alla misura che decide: quanto vale un'ora del proprietario. Le regole, gli obblighi e la cedolare secca sono nell'articolo del cluster sul fisco; qui ci sono solo i soldi.
Si spiegano i quattro strati, l'occupazione, le commissioni del 2026 (e perché non si scaricano), i costi vivi voce per voce, le tasse in una riga, il conto su tre immobili tipo (città d'arte, mare stagionale, città media) con il netto e le ore, il confronto con l'affitto lungo, la gestione delegata e quando l'affitto breve conviene davvero.
Il lordo che si vede e il netto che resta
Un bilocale a 110 euro a notte per duecento notti sembra rendere 22.000 euro. Il netto si ottiene sottraendo, nell'ordine: le commissioni della piattaforma (il 15,5% del lordo, sotto), i costi vivi (le pulizie, le utenze, i consumabili, l'usura, l'assicurazione, l'arredo: nell'affitto breve li paga chi affitta, e valgono un quarto o un terzo del lordo), le tasse (la cedolare al 21% o al 26% calcolata sul lordo, prima di ogni costo, più l'IMU della seconda casa e la TARI, che ci sarebbero comunque), e il tempo (le ore di messaggi, check-in, coordinamento e imprevisti, che vanno contate perché il conto abbia senso).
Il numero che decide: l'occupazione
Prima del prezzo conta il tasso di occupazione, cioè quante notti l'anno l'immobile è prenotato. I valori realistici in Italia, al netto delle notti bloccate per le pulizie e degli intervalli tra prenotazioni: 50–65% nelle città d'arte e nelle grandi città con domanda tutto l'anno (Roma, Firenze, Milano, Bologna, Napoli, Venezia), con i mesi invernali sotto il 40%; 25–35% nelle località di mare e di montagna, concentrato in tre-quattro mesi e nei ponti; 40–50% nelle città medie con università, ospedali e fiere, dove prenotano i lavoratori e i parenti dei pazienti più dei turisti. L'occupazione dipende dalla zona più che dal proprietario, e l'annuncio con il prezzo alto e l'occupazione al 20% rende meno di quello con il prezzo giusto e l'occupazione al 55%.
Le commissioni nel 2026
Airbnb ha abbandonato il modello a costi divisi (il 3% a carico dell'host e circa il 14% pagato dall'ospite come commissione di servizio) e dal 13 ottobre 2026 applica a tutti gli host europei la commissione unica del 15,5% sul subtotale della prenotazione, pulizie comprese: l'ospite vede il prezzo pubblicato senza fee, e l'host che vuole incassare quanto prima deve alzare il prezzo di circa il 15%. Booking parte dal 15% circa e sale al 18–20% con i programmi di visibilità e i pagamenti gestiti.
E c'è un dettaglio che rende la commissione più cara di quanto sembri: con la cedolare secca non si scarica. La tassa si calcola sul lordo pattuito con l'ospite, commissione compresa, quindi il 15,5% trattenuto dalla piattaforma è pagato con denaro già tassato. Ogni prenotazione diretta (il sito proprio, i clienti che tornano) vale per questo il 15–18% in più.
I costi vivi, voce per voce
| Voce | Ordine di grandezza | Note |
|---|---|---|
| Pulizie e cambio biancheria | 35–60 € a cambio | Anche se si addebita all'ospite una "cleaning fee", il costo resta e la fee è tassata come ricavo |
| Utenze (luce, gas, acqua, internet) | 100–180 € al mese | Si pagano anche nei mesi vuoti; gli ospiti non risparmiano |
| Consumabili (caffè, sapone, carta, detersivi) | 6–12 € a prenotazione | |
| Usura e manutenzione | 3–5% del lordo delle notti | Materassi, elettrodomestici, imbiancatura ogni 2–3 anni, rotture |
| Arredo e allestimento iniziale | 5.000–12.000 €, ammortizzati in 6–8 anni | 700–1.500 € l'anno |
| Assicurazione dedicata | 200–400 € l'anno | La copertura delle piattaforme non sostituisce una polizza |
| Gestionale, foto, canali | 200–500 € l'anno | Il calendario sincronizzato, le foto professionali ogni 2–3 anni |
| Dispositivi obbligatori | 150–300 € una tantum | Rilevatori di gas e monossido, estintore |
| IMU e TARI della seconda casa | 800–1.500 € l'anno | Dovute comunque; nell'affitto lungo la TARI passa all'inquilino |
Sommate, le voci vive (senza IMU e TARI) valgono il 28–35% del lordo nelle città e il 30–40% nelle località stagionali.
Le tasse, in una riga
Sul lordo si paga la cedolare secca: il 21% sull'unità scelta dal contribuente, il 26% sulla seconda, e dal terzo immobile in affitto breve nello stesso anno l'attività è presunta d'impresa con la partita IVA (le regole complete, la ritenuta delle piattaforme e la dichiarazione sono nell'articolo del cluster sul fisco). Il punto che cambia il conto è la base: la cedolare si applica al lordo, senza dedurre commissioni, pulizie, utenze e usura. Un lordo di 27.000 euro paga 5.670 euro di cedolare anche se il margine prima delle tasse è di 14.000: l'aliquota effettiva sul margine è del 40%.
Il conto completo su tre immobili tipo
Tre immobili con le stesse regole: commissione al 15,5%, costi vivi della tabella, cedolare al 21% (l'unità scelta), IMU e TARI, ore contate a 2,5 per prenotazione più due al mese.
| A. Bilocale in città d'arte | B. Casa al mare stagionale | C. Trilocale in città media | |
|---|---|---|---|
| Prezzo medio a notte | 110 € | 140 € | 85 € |
| Notti prenotate (occupazione) | 219 (60%) | 100 (27%) | 164 (45%) |
| Prenotazioni (durata media) | 73 (3 notti) | 22 (4,5 notti) | 33 (5 notti) |
| Lordo (notti + pulizie addebitate) | 27.010 € | 15.100 € | 15.260 € |
| Commissione piattaforma (15,5%) | −4.187 € | −2.340 € | −2.365 € |
| Costi vivi | −8.183 € | −4.540 € | −5.557 € |
| Cedolare secca 21% sul lordo | −5.672 € | −3.171 € | −3.205 € |
| IMU e TARI | −1.200 € | −1.000 € | −1.200 € |
| Netto annuo | 7.769 € | 4.048 € | 2.934 € |
| Ore di gestione l'anno | 206 | 79 | 106 |
| Netto per ora di lavoro | 38 € | 51 € | 28 € |
Il rapporto tra netto e lordo sta tra il 19% e il 29%, e il netto per ora tra i 28 e i 51 euro: una buona paga oraria per un lavoro, non una rendita.
Il confronto con l'affitto lungo
Lo stesso immobile in affitto lungo (cedolare al 21%, 3% di manutenzione, un mese di vuoto ogni tre anni, IMU a carico e TARI all'inquilino) rende:
| A. Città d'arte | B. Mare | C. Città media | |
|---|---|---|---|
| Canone mensile lungo | 800 € | 550 € | 700 € |
| Netto annuo affitto lungo | 6.129 € | 3.933 € | 5.251 € |
| Netto annuo affitto breve | 7.769 € | 4.048 € | 2.934 € |
| Differenza | +1.640 € | +115 € | −2.317 € |
| Ore in più dell'affitto breve | ~186 | ~59 | ~86 |
| Valore dell'ora in più | 8,80 € | 2 € | negativo |
Nella città d'arte il breve rende 1.640 euro in più del lungo per 186 ore in più, cioè meno di 9 euro l'ora; al mare rende lo stesso, con il vantaggio vero della casa disponibile fuori stagione; nella città media rende meno del lungo, che è la situazione di molti immobili messi a breve per moda. L'affitto breve batte il lungo con margine solo dove il prezzo a notte e l'occupazione sono entrambi alti: il centro delle grandi città d'arte, gli immobili di pregio, le località con stagione lunga. Le ore contate sono quelle vere della gestione diretta (i messaggi, le pulizie da coordinare, l'identificazione degli ospiti all'arrivo di persona o in videochiamata in tempo reale, obbligatoria dopo la sentenza del Consiglio di Stato del novembre 2025, gli imprevisti): chi vale 30 euro l'ora nel proprio lavoro e ne ricava 9 dall'ora in più sta lavorando in perdita; il pensionato che abita a due isolati sta facendo un lavoro pagato decentemente. La domanda giusta non è "quanto rende" ma "quanto rende l'ora che ci metto".
La gestione delegata
Il property manager prende il 18–25% del lordo, più le pulizie addebitate all'ospite. Sul bilocale della città d'arte, con il 20% (5.400 euro), il netto scende da 7.769 a 2.367 euro: meno dell'affitto lungo, con trenta ore l'anno invece di duecento. La delega rende l'affitto breve quasi passivo e ne cancella il vantaggio quasi ovunque; regge solo con lordi molto alti (sopra i 150–200 euro a notte con occupazione alta) o per chi vive lontano e vuole usare l'immobile ogni tanto.
Quando conviene davvero
Cinque condizioni, tutte insieme. La zona con occupazione alta (sopra il 50%) o con prezzi alti (sopra i 150 euro a notte): senza una delle due, il lungo rende uguale o di più. La gestione diretta o la vicinanza fisica: la delega cancella il margine. Il tempo che vale poco o che si vuole impiegare così: il pensionato, chi lavora da casa, chi abita accanto. L'uso proprio dell'immobile per parte dell'anno, che l'affitto lungo esclude e che vale, per chi lo usa, più della differenza di reddito. La capacità di stare dentro le regole (il numero massimo di unità, il codice identificativo, l'identificazione degli ospiti, la sicurezza), perché le sanzioni e gli annunci rimossi azzerano gli anni buoni. Chi ha tutte e cinque le condizioni ha un lavoro secondario da 30–50 euro l'ora; chi ne ha due sta meglio con l'affitto lungo.
In sintesi
Tra il prezzo a notte e il netto ci sono quattro strati: la commissione della piattaforma (Airbnb al 15,5% per tutti gli host europei dal 13 ottobre 2026, Booking al 15–20%), che con la cedolare secca non si scarica; i costi vivi (pulizie, utenze anche nei mesi vuoti, consumabili, usura, arredo ammortizzato, assicurazione), che valgono il 28–40% del lordo; la cedolare al 21% o al 26% calcolata sul lordo prima di ogni costo, con l'IMU e la TARI; e il tempo, due ore e mezza a prenotazione. Il numero che decide prima del prezzo è l'occupazione (50–65% nelle città d'arte, 25–35% al mare e in montagna, 40–50% nelle città medie). Sui tre immobili tipo il lordo di 27.000 euro della città d'arte diventa un netto di 7.800 (38 euro l'ora), i 15.000 del mare 4.000 (51 euro l'ora), i 15.000 della città media meno di 3.000 (28 euro l'ora): tra il 19% e il 29% del lordo.
Rispetto all'affitto lungo dello stesso immobile, il breve rende 1.640 euro in più nella città d'arte per 186 ore in più (meno di 9 euro l'ora), lo stesso al mare (con l'uso proprio fuori stagione come vantaggio vero) e 2.300 euro in meno nella città media; con il property manager al 20% il netto della città d'arte scende sotto quello dell'affitto lungo. Conviene con cinque condizioni insieme (occupazione o prezzi alti, gestione diretta, tempo che vale poco, uso proprio, regole rispettate), e la domanda giusta è quanto rende l'ora che ci si mette; gli errori sono contare il lordo, stimare l'occupazione sui mesi buoni, dimenticare le utenze dei mesi vuoti, non contare le ore, delegare in una città media, trascurare le prenotazioni dirette e non rifare il conto ogni anno.