Mutuo: quando conviene la surroga e quanto si risparmia
Il mutuo è la spesa più grande della vita di una famiglia, e quasi nessuno lo rinegozia: si firma una volta, si paga per venti o trent'anni, e si guarda la rata come un dato di natura. La legge italiana permette invece dal 2007 di spostare il mutuo da una banca a un'altra che offre condizioni migliori, senza costi e senza penali, con una procedura che si chiama surroga e che la vecchia banca non può rifiutare. Quando i tassi scendono, o quando il proprio mutuo era stato firmato a condizioni peggiori del mercato, la surroga fa risparmiare decine di migliaia di euro; quando la differenza è piccola o il mutuo è quasi finito, non fa nulla. La differenza si vede con un conto.
Questo articolo spiega cosa è la surroga e cosa la legge garantisce, cosa si può cambiare e cosa no, quando conviene con i conti su un mutuo tipo, come si confrontano le offerte, la procedura e i tempi, la rinegoziazione con la propria banca come alternativa, la sostituzione come opzione diversa con i suoi costi, e gli errori.
Cosa è la surroga
La surroga (o portabilità) è il trasferimento del mutuo dalla banca attuale a una nuova banca, che paga il debito residuo alla vecchia e diventa il nuovo creditore alle proprie condizioni, con l'ipoteca che passa alla nuova banca con un'annotazione e non con una nuova iscrizione. Per il mutuatario significa che il mutuo continua, con lo stesso importo residuo, ma con un tasso, uno spread, un tipo di tasso e una durata nuovi.
La legge del 2007 ha stabilito le garanzie che rendono la surroga uno strumento reale: è gratuita per il mutuatario (la nuova banca sostiene i costi di istruttoria, perizia, notaio e annotazione dell'ipoteca, e non può addebitarli), non ha penali (la vecchia banca non può applicare commissioni per l'estinzione anticipata), non può essere rifiutata dalla vecchia banca né ostacolata, e deve completarsi entro trenta giorni lavorativi dalla richiesta della nuova banca alla vecchia, con un risarcimento a favore del cliente pari all'1% del debito residuo per ogni mese di ritardo. La surroga si può fare più volte nel corso del mutuo.
Cosa si può cambiare e cosa no
Si può cambiare il tasso (da fisso a variabile o viceversa, e il livello del tasso o dello spread), la durata (allungarla per abbassare la rata o accorciarla per pagare meno interessi), le condizioni accessorie (polizze non obbligatorie, spese di gestione), e naturalmente la banca.
Non si può cambiare l'importo: la surroga trasferisce il debito residuo, e non permette di ottenere liquidità aggiuntiva. Chi vuole un importo maggiore (per una ristrutturazione, per altri bisogni) deve fare una sostituzione, che è un nuovo mutuo con i suoi costi. Non si cambiano nemmeno gli intestatari né l'immobile.
Quando conviene: il conto
La surroga conviene quando la differenza di tasso è sufficiente e il tempo residuo è lungo, perché il risparmio si accumula sugli interessi futuri, che sono più alti nei primi anni del mutuo. Un mutuo con capitale residuo di 150.000 euro e venti anni da pagare, a tasso fisso.
| Tasso | Rata mensile | Interessi totali residui | Risparmio rispetto al 3,5% |
|---|---|---|---|
| 3,5% (mutuo attuale) | 870 € | 58.800 € | — |
| 3,0% (surroga con differenza di mezzo punto) | 832 € | 49.700 € | 9.100 € |
| 2,5% (surroga con differenza di un punto) | 795 € | 40.800 € | 18.000 € |
| 2,5% con durata ridotta a 15 anni | 1.000 € | 30.000 € | 28.800 € (con rata più alta) |
Un punto di differenza su 150.000 euro residui e venti anni vale 75 euro al mese e 18.000 euro di interessi in meno; mezzo punto vale 38 euro al mese e 9.100 euro. Chi può permettersi una rata più alta e accorcia la durata risparmia molto di più. Per confronto, un mutuo con 80.000 euro residui e otto anni da pagare, passando dal 4% al 3%, risparmia 37 euro al mese e circa 3.500 euro di interessi: conviene ancora, ma la differenza è molto minore, perché gli interessi residui sono pochi.
Le regole pratiche: la surroga conviene quasi sempre con almeno mezzo punto di differenza e dieci anni residui; conviene poco con meno di un quarto di punto o meno di cinque anni; e conviene anche a chi non guadagna nulla sugli interessi ma ha bisogno di una rata più bassa allungando la durata (che costa più interessi totali, ma dà respiro).
Fisso o variabile
La surroga è anche il momento in cui si può cambiare il tipo di tasso. Il fisso blocca la rata per tutta la durata: si paga di più quando i tassi scendono, si è protetti quando salgono, e si dorme tranquilli. Il variabile segue i tassi di riferimento europei più uno spread: costa meno nelle fasi di tassi bassi, e la rata sale quando i tassi salgono, come è successo tra il 2022 e il 2023 a chi aveva il variabile. La scelta dipende dalla tolleranza al rischio e dalla capacità di reggere una rata più alta; per la maggior parte delle famiglie con il mutuo come spesa principale il fisso a un buon tasso è la scelta prudente, e la surroga da variabile a fisso in una fase di tassi in discesa è tra le più richieste. Esistono anche i tassi variabili con tetto massimo, che pagano la protezione con uno spread più alto.
Come si confrontano le offerte
Il numero da confrontare è il TAEG (il tasso annuo effettivo globale), che comprende il tasso e tutti i costi obbligatori (spese di istruttoria e perizia, che nella surroga sono a carico della banca, le polizze obbligatorie, le spese di gestione), e non il tasso nominale, che alcune banche pubblicizzano basso caricando i costi altrove. Il confronto si fa sulla propria situazione (capitale residuo, durata desiderata, tipo di tasso) con i comparatori online, con i preventivi diretti delle banche e con i mediatori creditizi (che sono pagati dalle banche e devono dichiararlo), leggendo il documento informativo standard che ogni banca deve fornire e che rende confrontabili le offerte.
Da leggere con attenzione: lo spread (la parte del tasso che resta alla banca), le polizze richieste (l'assicurazione sull'immobile contro incendio e scoppio è obbligatoria e si può stipulare con qualunque compagnia; le polizze vita e sul reddito sono facoltative e non possono essere imposte), le condizioni di erogazione (l'accredito dello stipendio, l'apertura del conto), e la durata delle condizioni per il variabile.
La procedura e i tempi
- Il confronto delle offerte con il TAEG sulla propria situazione.
- La richiesta alla nuova banca, con i documenti: il contratto del mutuo attuale, il piano di ammortamento, il conteggio del debito residuo (che la vecchia banca deve fornire entro dieci giorni dalla richiesta), i documenti di reddito e dell'immobile.
- L'istruttoria della nuova banca, che valuta il merito creditizio (il reddito, la situazione debitoria, il valore dell'immobile con una perizia a suo carico) come per un nuovo mutuo: la surroga non è automatica, e la banca può rifiutarla a chi non ha i requisiti.
- L'atto di surroga davanti al notaio scelto dalla nuova banca, a suo carico, con l'annotazione del passaggio dell'ipoteca.
- L'estinzione del vecchio mutuo con il pagamento della nuova banca alla vecchia, e l'inizio del nuovo piano.
I tempi: la legge impone la conclusione entro trenta giorni lavorativi dalla richiesta della nuova banca alla vecchia; nella pratica l'intero processo, dal primo contatto alla prima rata nuova, richiede da uno a tre mesi.
La rinegoziazione: l'alternativa con la propria banca
Prima di cambiare banca si può chiedere alla propria di rinegoziare: la banca non è obbligata ad accettare, ma davanti a un cliente con un preventivo di surroga in mano spesso accetta di ridurre il tasso o di modificare le condizioni per non perdere il mutuo. La rinegoziazione è gratuita, si formalizza con una scrittura privata senza notaio, è più rapida della surroga, e conviene quando la banca offre condizioni vicine alle migliori del mercato. Se la banca rifiuta o offre poco, si procede con la surroga: il preventivo della concorrente è la leva.
La sostituzione: quando serve più denaro
Chi ha bisogno di un importo superiore al debito residuo (per lavori, per consolidare altri debiti, per un secondo immobile) non può usare la surroga e deve estinguere il vecchio mutuo con un nuovo mutuo (la sostituzione), che ha i costi di un mutuo nuovo: istruttoria, perizia, notaio per la nuova ipoteca, imposta sostitutiva, e l'eventuale penale sul vecchio mutuo se prevista (per i mutui stipulati dopo il 2007 le penali per l'estinzione anticipata sono state abolite o limitate). Costa alcune migliaia di euro e conviene solo se l'importo aggiuntivo serve davvero e se le condizioni sono buone; un prestito personale per l'importo aggiuntivo, lasciando il mutuo com'è o surrogandolo, è a volte la soluzione meno costosa.
Gli errori
Guardare il tasso nominale invece del TAEG. Accettare polizze facoltative presentate come obbligatorie. Surrogare per un quarto di punto su un mutuo con pochi anni residui, con il tempo e la documentazione che costa. Non chiedere prima la rinegoziazione alla propria banca con il preventivo in mano. Allungare la durata per abbassare la rata senza guardare gli interessi totali, che crescono molto. Aspettare "che i tassi scendano ancora" con un mutuo caro: la surroga si può rifare, e ogni mese a un tasso alto è denaro perso. E firmare il vincolo dell'accredito dello stipendio o di prodotti aggiuntivi senza calcolarne il costo nel confronto.
In sintesi
La surroga trasferisce il mutuo a una banca con condizioni migliori, gratuitamente per legge (istruttoria, perizia, notaio e annotazione dell'ipoteca a carico della nuova banca), senza penali, senza che la vecchia banca possa rifiutare, entro trenta giorni lavorativi con risarcimento in caso di ritardo, e si può ripetere; cambia tasso, tipo di tasso, durata e condizioni accessorie, non l'importo, che richiede la sostituzione con i costi di un nuovo mutuo. Conviene con almeno mezzo punto di differenza e dieci anni residui: su 150.000 euro e venti anni, un punto in meno vale 75 euro al mese e 18.000 euro di interessi, mezzo punto 9.100, e la durata ridotta molto di più.
Le offerte si confrontano sul TAEG con il documento informativo standard, leggendo spread, polizze (solo quella sull'immobile è obbligatoria, con qualunque compagnia) e condizioni; la procedura richiede l'istruttoria della nuova banca e da uno a tre mesi; la rinegoziazione con la propria banca, con il preventivo della concorrente in mano, è l'alternativa gratuita e rapida da provare prima. Chi aspetta tassi ancora più bassi con un mutuo caro perde denaro ogni mese: la surroga si può rifare.