Affitti brevi: cedolare secca, CIN e obblighi per chi affitta

Chi affitta per periodi brevi entra in un perimetro di regole che nel 2026 è più stretto di quanto molti proprietari sappiano: la legge di bilancio 2026 ha abbassato a due gli appartamenti che si possono affittare come privati, la cedolare ha due aliquote e si calcola sul lordo, le piattaforme trattengono una ritenuta e comunicano i dati al fisco, ogni immobile deve avere un codice nazionale, i dispositivi di sicurezza sono obbligatori e gli ospiti vanno identificati di persona e comunicati alla Questura. Questo articolo mette in ordine regole, sanzioni e scadenze, aggiornati alla guida dell'Agenzia delle Entrate di aprile 2026; il conto di quanto resta è nell'articolo del cluster sulle rendite passive.

Si spiegano cosa è una locazione breve per il fisco, il limite dei due appartamenti dal 2026, la cedolare al 21% e al 26% (l'unità, la base lorda, l'alternativa IRPEF), la ritenuta delle piattaforme, la dichiarazione, il CIN, i dispositivi di sicurezza, gli ospiti (identificazione, Alloggiati Web, flussi), l'imposta di soggiorno, Comune, Regione e condominio, e la checklist con le scadenze.

Cosa è una locazione breve per il fisco

La disciplina delle locazioni brevi (decreto legge 50/2017) riguarda i contratti di locazione di immobili a uso abitativo situati in Italia, di durata non superiore a trenta giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa, anche tramite agenzie e piattaforme, e comprende i contratti con i servizi accessori che non cambiano la natura della locazione: la biancheria, la pulizia, le utenze, il wi-fi. Ne restano fuori i contratti con prestazioni aggiuntive (la colazione, i pasti), che sono attività ricettiva d'impresa; quelli conclusi dal conduttore per la propria attività (la foresteria); e le locazioni oltre i trenta giorni, che seguono le regole ordinarie con la registrazione. La disciplina vale anche per la sublocazione e per il comodatario, il cui reddito è "diverso" e non fondiario.

Il limite dei due appartamenti dal 2026

La legge di bilancio 2026 (legge 199/2025, articolo 1, comma 17) ha stabilito che il regime delle locazioni brevi si applica solo se nel periodo d'imposta si destinano a locazione breve non più di due appartamenti; fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro. Superata la soglia, l'attività si presume imprenditoriale: dal terzo immobile servono la partita IVA (con il codice ATECO degli alloggi per brevi soggiorni), la SCIA come attività ricettiva, l'IVA con l'aliquota ridotta delle prestazioni alberghiere e la tassazione come reddito d'impresa (forfettario se si rispettano i requisiti); la cedolare non è più applicabile. Il conteggio è per periodo d'imposta: chi ha tre immobili e ne affitta a breve due resta nel regime privato; chi ne affitta tre anche per una settimana ciascuno ne esce per tutto l'anno.

La cedolare secca: 21% e 26%

Le aliquote. Dal 2024 la cedolare sulle locazioni brevi è del 26%, ridotta al 21% per i redditi di una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, scelta dal contribuente nella dichiarazione dei redditi; con due immobili si applica il 21% a quello scelto (di norma quello con i ricavi più alti) e il 26% all'altro. L'opzione si esercita nella dichiarazione, perché i contratti sotto i trenta giorni non si registrano.

La base imponibile. La cedolare si applica all'intero corrispettivo lordo pattuito con l'ospite, compresi i servizi accessori addebitati (la pulizia, la biancheria), senza l'abbattimento forfettario del 5% del regime ordinario e senza dedurre nulla: né le commissioni delle piattaforme, né le pulizie, né le utenze, né la manutenzione. Non concorrono l'imposta di soggiorno e la commissione che la piattaforma addebita direttamente all'ospite.

L'alternativa IRPEF. Chi non opta per la cedolare dichiara il canone per il 95% e lo somma agli altri redditi con le aliquote progressive; nemmeno qui i costi si deducono. La cedolare conviene quasi sempre; l'IRPEF può convenire a chi ha redditi complessivi bassissimi o detrazioni che altrimenti andrebbero perse, perché il reddito in cedolare non entra nel reddito complessivo. La scelta è per immobile e per anno.

La ritenuta delle piattaforme

Le agenzie immobiliari e i portali (Airbnb, Booking e gli altri) che intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi devono applicare una ritenuta del 21% sul corrispettivo lordo al momento del pagamento al locatore e versarla entro il mese successivo; dal 2024 la ritenuta è sempre a titolo d'acconto, per tutti. Le piattaforme devono inoltre comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti (indirizzo, durata, corrispettivo lordo, CIN) entro il 30 giugno dell'anno successivo e rilasciare la Certificazione Unica entro il 16 marzo.

Nella dichiarazione la ritenuta si scomputa: con un solo immobile al 21% non si deve nulla, con il secondo al 26% si versa la differenza, con l'IRPEF si scomputa dall'imposta ordinaria. Chi affitta senza intermediari non subisce ritenuta e versa tutta la cedolare con la dichiarazione.

La dichiarazione dei redditi

I quadri. Il proprietario dichiara i canoni nel quadro RB del modello Redditi (quadro B del 730) con la scelta della cedolare; il sublocatore e il comodatario nel quadro RL dei redditi diversi (quadro D del 730), sempre con l'opzione per la cedolare. I dati delle piattaforme confluiscono nella precompilata, e le differenze tra i corrispettivi comunicati e quelli dichiarati sono la prima fonte di controlli.

I versamenti. La cedolare si versa con il modello F24 (saldo con il codice 1842, acconti con 1840 e 1841) alle scadenze delle imposte sui redditi; l'IMU della seconda casa resta dovuta per intero e la TARI segue le regole del Comune.

Il CIN

Cosa è. Il Codice Identificativo Nazionale (decreto legge 145/2023, articolo 13-ter) è assegnato dal Ministero del Turismo a ogni unità destinata a locazione breve o turistica attraverso la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive (BDSR); dove esiste un codice regionale, il CIN lo affianca.

Come si ottiene. Sulla piattaforma della BDSR con SPID o CIE, con i dati catastali, la dichiarazione sui requisiti di sicurezza e il codice regionale dove previsto; il rilascio è gratuito e immediato.

Dove va. Esposto all'esterno dell'immobile (una targa leggibile all'ingresso) e indicato in ogni annuncio, su ogni piattaforma e canale, social e sito proprio compresi.

Le sanzioni. Da 800 a 8.000 euro per chi affitta senza CIN, da 500 a 5.000 euro per chi non lo espone o non lo indica negli annunci, con la sanzione riferita a ogni immobile. Dal 20 maggio 2026, con il regolamento europeo sulle locazioni brevi, le piattaforme devono verificare il codice e rimuovere gli annunci che ne sono privi.

I dispositivi di sicurezza

Lo stesso articolo 13-ter impone a tutte le unità in locazione breve, anche non imprenditoriale, i rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti e gli estintori portatili a norma (almeno uno ogni duecento metri quadrati e uno per piano) in luoghi accessibili; la conformità si dichiara nella richiesta del CIN. La sanzione va da 600 a 6.000 euro per ogni violazione.

Gli ospiti: identificazione e comunicazioni

L'identificazione. L'articolo 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza obbliga chi dà alloggio, anche per una notte e anche come privato, a identificare gli ospiti con un documento. Dopo la circolare del Ministero dell'Interno del novembre 2024 e la sentenza del Consiglio di Stato del 21 novembre 2025, che ha annullato la decisione del TAR Lazio del maggio 2025, l'identificazione deve avvenire di persona all'arrivo oppure a distanza ma in tempo reale (la videochiamata o il videocitofono con cui si confronta il volto con il documento al momento dell'accesso); la fotografia del documento inviata in chat e la key box con il codice, senza verifica contestuale, non bastano. La violazione è penalmente rilevante (l'arresto fino a tre mesi o l'ammenda).

Alloggiati Web. I dati di ogni ospite (compresi i minori e i cittadini italiani) vanno trasmessi alla Questura attraverso il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato entro ventiquattro ore dall'arrivo, e all'arrivo stesso se il soggiorno è inferiore alle ventiquattro ore; l'accreditamento si chiede alla Questura prima di iniziare, e le ricevute si conservano.

I flussi turistici e la privacy. La maggioranza delle Regioni impone la comunicazione periodica di arrivi e presenze ai fini statistici (ISTAT) attraverso i portali regionali, anche per le locazioni non imprenditoriali; i dati degli ospiti si raccolgono per gli obblighi di legge, si conservano per il tempo necessario e non si usano per altro.

L'imposta di soggiorno

Nei Comuni che la applicano, l'imposta di soggiorno è dovuta dall'ospite per notte (in genere tra uno e cinque euro, fino a dieci nelle grandi città d'arte, con un massimo di notti), e il locatore è responsabile d'imposta: la riscuote, la versa al Comune e presenta la dichiarazione annuale entro il 30 giugno; in molti Comuni la riscuotono le piattaforme per convenzione, e il locatore verifica se il proprio è tra questi. L'omesso versamento ha sanzioni tributarie e, nei casi gravi, penali.

Comune e Regione

Ogni Regione classifica gli alloggi (la locazione turistica non imprenditoriale, le case per vacanze, i bed and breakfast) e prevede una comunicazione o SCIA al Comune o alla Regione prima di iniziare, con l'eventuale codice regionale e i posti letto; alcune città limitano le nuove locazioni brevi nei centri storici. Prima di pubblicare l'annuncio si verificano la legge regionale e il regolamento comunale, perché il CIN presuppone la posizione regionale in regola; si legge anche il regolamento condominiale, perché quello di natura contrattuale può vietare o limitare le locazioni brevi (l'assemblea a maggioranza no). Sotto i trenta giorni il contratto non si registra e la forma scritta non è obbligatoria, ma la conferma con le condizioni (date, prezzo, regole, cauzione, cancellazione) vale come contratto e conviene averla per iscritto.

La checklist, con le scadenze

Prima di iniziare: il conteggio degli appartamenti in locazione breve nell'anno (massimo due); la legge regionale e il regolamento comunale con la comunicazione o la SCIA; i rilevatori e gli estintori; il CIN esposto e in ogni annuncio; l'accreditamento ad Alloggiati Web; il regolamento condominiale; l'assicurazione.

A ogni ospite: l'identificazione di persona o in videochiamata in tempo reale; la trasmissione ad Alloggiati Web entro ventiquattro ore; l'imposta di soggiorno riscossa (se non la riscuote la piattaforma); i flussi regionali secondo la cadenza prevista.

Nell'anno: la Certificazione Unica entro il 16 marzo; la dichiarazione dell'imposta di soggiorno entro il 30 giugno; la dichiarazione dei redditi con la scelta della cedolare e dell'unità al 21% e lo scomputo della ritenuta; saldo e acconti in F24; l'IMU nelle due rate; e a gennaio la rilettura delle regole, che dal 2024 cambiano ogni anno.

In sintesi

Per il fisco la locazione breve è il contratto di un immobile abitativo fino a trenta giorni tra persone fisiche fuori dall'impresa, con i servizi accessori ma senza le prestazioni ricettive, sublocazione e comodato compresi. Dal 2026 (legge 199/2025) il regime vale per non più di due appartamenti per periodo d'imposta: dal terzo l'attività si presume d'impresa, con partita IVA e SCIA e senza cedolare. La cedolare è del 26%, ridotta al 21% sull'unità scelta in dichiarazione, si applica al corrispettivo lordo senza dedurre commissioni e costi e conviene quasi sempre rispetto all'IRPEF; le piattaforme applicano una ritenuta del 21% a titolo d'acconto, comunicano i dati con il CIN e rilasciano la Certificazione Unica, e la ritenuta si scomputa nella dichiarazione (quadro RB o RL) con saldo e acconti in F24.

Ogni unità deve avere il CIN esposto e in ogni annuncio (da 800 a 8.000 euro senza codice, da 500 a 5.000 se non esposto; dal 20 maggio 2026 le piattaforme lo verificano), i rilevatori di gas e monossido e gli estintori (da 600 a 6.000 euro); gli ospiti vanno identificati di persona o in videochiamata in tempo reale (Consiglio di Stato, 21 novembre 2025) e comunicati ad Alloggiati Web entro ventiquattro ore; l'imposta di soggiorno si riscuote e si versa come responsabili d'imposta, salvo che la riscuota la piattaforma; prima di iniziare si verificano la legge regionale, il regolamento comunale e quello condominiale. Il conto di quanto resta è nell'articolo del cluster sulle rendite passive.